토지거래허가구역에서 부동산을 취득할 때 가장 중요한 조건 중 하나가 바로 실거주 의무입니다. 2025년 10월 15일 발표된 부동산 대책으로 서울 전역과 경기도 12개 지역이 토지거래허가구역으로 지정되면서 해당 지역에서 주택을 매수하려면 반드시 2년간 실거주 의무를 이행해야 합니다.
토지거래허가구역 실거주 의무 기본 원칙
토지거래허가구역 내에서 주택을 취득하는 경우 2년간 실거주 의무가 원칙적으로 취득시점부터 발생합니다. 허가 관청은 통상적인 거래절차상 허가 신청부터 등기까지 4개월 정도 소요되는 점을 감안하여 허가일로부터 4개월을 기준으로 신청인의 토지이용계획서상 입주시기에 대한 허가 여부를 판단합니다.
실거주 의무는 내외국인 모두에게 동일하게 적용되며, 허가를 받은 외국인은 취득 후 4개월 내 입주해야 하고 2년 이상 실거주가 의무입니다. 이를 위반하면 지자체의 이행명령을 받으며 불응 시 토지 취득가액의 최대 10%에 달하는 이행강제금이 반복 부과됩니다.
토지거래허가구역 신청 절차와 필요 서류
토지거래허가를 받기 위해서는 거래당사자가 공동으로 관할 시장, 군수 또는 구청장에게 허가를 신청해야 합니다. 허가증은 허가 신청을 받은 날로부터 15일 이내에 교부됩니다.
필요한 서류는 토지거래계약허가신청서, 토지이용계획서, 토지취득자금조달계획서가 기본이며, 추가로 주민등록등본, 가족관계증명서, 행정정보공동이용 사전동의서 등을 제출해야 합니다. 대리인이 신청하는 경우에는 양측 위임장 및 신분증 사본이 필요합니다.
토지거래허가구역 위반 시 처벌 수위
토지거래허가구역에서 허가 없이 계약을 체결하면 해당 계약은 무효로 간주되며 2년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다. 실거주 미이행의 경우 허가가 취소되며 2천만 원 이하의 과태료가 부과됩니다.
위반 유형별로 벌점이 부과되는데, 실거주 조건 미이행은 5점, 허가 없는 거래는 10점, 허위자료 제출은 7점이 부과되며, 15점 이상 누적되면 일정 기간 동안 토지거래허가 자체가 제한될 수 있습니다.
재개발 재건축 입주권 적용 범위
재개발·재건축으로 인한 관리처분계획 인가를 받은 입주권의 경우에도 토지거래허가 대상에 포함됩니다. 입주권에는 종전 부동산의 유형 및 멸실 여부와 무관하게 신축되는 아파트의 소유권을 취득할 수 있는 권리가 포함되어 있기 때문입니다.
다만 최초로 주택을 분양받는 분양권의 경우에는 토지거래계약 허가 대상에 해당되지 않지만, 제3자에게 분양권을 전매하는 경우는 허가 관청의 허가를 받아야 합니다. 입주권·분양권 매수자는 허가 신청 시 신축되는 아파트가 준공된 후 실제 입주가능시기부터 2년간 실거주하겠다는 확약을 해야 합니다.
토지거래허가구역 실거주 의무는 투기 방지와 시장 안정을 위한 중요한 제도입니다. 해당 지역에서 부동산을 취득하기 전에는 반드시 관련 규정을 숙지하고 정확한 절차를 따라야 법적 문제를 피할 수 있습니다.
